Source de l’image：https://voiceofsandiego.org/2025/07/25/sacramento-report-how-ceqa-reforms-will-impact-homebuilding-in-san-diego/
Depuis 55 ans, les environnementalistes ont utilisé la loi californienne sur la qualité environnementale comme un bouclier contre la destruction de l’habitat et la pollution.
Les développeurs affirment que certains groupes l’ont utilisée comme une arme pour contrer la construction de logements, d’usines ou de projets de transport.
Le mois dernier, la législature de l’État a mis à jour la loi pour accélérer la construction de logements et d’autres projets allant des crèches aux installations de fabrication.
« Aujourd’hui, nous avons annoncé au monde que nous sommes prêts à être ouverts pour les affaires : le secteur de la construction de logements », a déclaré la membre de l’Assemblée, Buffy Wicks, qui a poussé à la mise à jour des politiques en matière de logement, lors d’une conférence de presse.
Les modifications de la loi, connue sous le nom de CEQA, ont été adoptées à l’ultime moment, ajoutées au projet de loi sur le budget de l’État le mois dernier, après que le gouverneur Gavin Newsom a engagé l’ensemble du budget sur la réforme des infrastructures.
« J’ai peut-être signé un projet de loi sur le budget vendredi, mais cela ne signifie rien à moins que ces projets de loi ne soient signés ce soir », a déclaré Newsom lors de la conférence de presse, qualifiant cela de « réforme des logements la plus conséquente de l’histoire récente de la Californie ».
J’ai discuté avec des experts de la manière dont cela pourrait affecter San Diego.
Ils m’ont dit que cela pourrait aider à construire des logements dans des quartiers denses tels que North Park et City Heights, ainsi que dans les centres-villes des villes suburbaines.
Mais cela ne résoudra pas d’autres problèmes, comme les coûts élevés de la main-d’œuvre et des matériaux de construction en Californie.
Tout d’abord, comment en est-on arrivé là ?
Depuis plus d’un demi-siècle, la CEQA est le pivot des efforts visant à protéger les communautés californiennes contre la pollution de l’air, la perte d’habitat et l’étalement urbain.
La CEQA exige que les promoteurs de projets et les agences publiques produisent des rapports d’impact environnemental détaillant les impacts potentiels des projets ainsi que les manières de les éviter ou de les atténuer.
Elle permet également au public de s’exprimer et de contester les projets en justice.
Cependant, les critiques soutiennent qu’elle peut également être un outil légal pour les NIMBY (Not In My Backyard) qui souhaitent arrêter le développement dans leurs quartiers, pour des concurrents cherchant à bloquer un projet ou pour des syndicats négociant des accords de travail.
« Le processus des EIR (rapports d’impact environnemental) était devenu un obstacle pour des projets qui auraient eu et ont eu des impacts positifs sur la disponibilité de logements et la réduction de la pénurie de logements abordables », a déclaré Mary Jo Wiggins, professeur de droit à l’Université de San Diego.
Plus tôt cette année, j’ai parlé à des législateurs de San Diego de tous bords qui soutenaient qu’il était temps de rénover cette loi emblématique.
La CEQA « a été utilisée comme une arme par des personnes qui ne veulent pas voir de projets construits », a déclaré le membre de l’Assemblée, David Alvarez, l’un des coauteurs d’un projet de loi antérieur visant à créer des exemptions pour les projets de logement.
Que se passe-t-il ensuite ?
Les changements visent à faciliter et à rendre moins coûteuse la construction de logements et d’autres projets en Californie en offrant aux développeurs plus de certitude, en réduisant la bureaucratie et en diminuant le risque de recours juridiques.
« Avoir la CEQA mise de côté est un problème énorme, car cela élimine le risque de poursuite », a déclaré Lori Pfeiler, PDG de la Building Industry Association de San Diego.
La modification qui a fait le plus de bruit est une exemption CEQA pour les petits projets de logements en milieu urbain.
Les projets de loi suppriment les exigences d’examen environnemental pour les développements de logements jusqu’à 20 acres dans ou près des zones urbaines déjà développées.
Wiggins a déclaré que cela s’alignait sur les incitations de l’État à construire des habitations dans des zones déjà développées proches des transports : « C’est tout un effort visant à diriger le logement vers les endroits où les gens vivent déjà, où se trouvent les emplois. »
Il gèle également la plupart des codes de construction étatiques et locaux pendant six ans, avec des exemptions pour la prévention des incendies de forêt et quelques autres urgences.
Les développeurs affirment que cela leur permettra de construire des projets sans s’inquiéter que les règles changent en cours de route.
« Nous construisons les maisons les plus sûres et les plus écoénergétiques au monde », a déclaré Pfeiler.
« Je pense que notre code est en très bon état.
Simplement mettre un moratoire là-dessus permet d’assurer la certitude. »
Les projets de loi accordent également des exemptions CEQA pour les crèches, le logement pour les travailleurs agricoles, le train à grande vitesse et la fabrication avancée.
Newsom a également déclaré qu’ils accélèrent l’octroi de permis côtiers et limitent certains recours auprès de la Coastal Commission.
Ce que cela signifie pour San Diego
Wiggins pense que l’exemption pour les bâtiments en milieu urbain stimulera la construction de logements sur des terrains ouverts ou sous-utilisés dans des zones plus denses de la ville.
« Je pense à North Park, Kensington et City Heights », a-t-elle déclaré.
Bill Fulton, professeur de pratique au UC San Diego Design Lab et au Département d’études urbaines et de planification, et ancien directeur de la planification de la ville de San Diego, pense que les changements pourraient avoir un impact plus prononcé dans les zones suburbaines.
San Diego a déjà des codes de construction par droit qui permettent des permis de logement simplifiés dans certaines zones urbaines près des transports.
« Dans les villes suburbaines, cela pourrait être une autre histoire, car ces villes n’ont pas apporté de réformes similaires », a-t-il déclaré.
« La grande différence que vous pourriez voir est dans le centre-ville d’Oceanside, Encinitas et Chula Vista. »
Pfeiler envisage des projets pour transformer des centres commerciaux vieillissants en complexes combinant logements et commerces.
« Je pense que ceux-ci pourraient être transformés en une vente au détail beaucoup plus productive, couplée avec du logement », a-t-elle déclaré.
« Cela pourrait être vraiment agréable. »
Les exemptions pour la fabrication avancée pourraient renforcer le secteur biopharmaceutique de San Diego, en permettant aux entreprises innovantes de croître sur place plutôt que de quitter l’État, a déclaré Fulton.
« Les entreprises de haute technologie ou biopharmaceutiques sont lancées et commencent à San Diego, souvent à partir de l’UCSD, et ensuite, à un moment donné, elles doivent étendre leur fabrication », a-t-il déclaré.
« Très souvent, ce qui se passe alors, c’est qu’elles vont ailleurs, principalement vers le sud. »
Mais que pourrait-il se passer de mal ?
Fulton fait valoir que les nouvelles lois ne réforment pas vraiment la CEQA, mais plutôt « frappent un trou dedans » pour des logements en milieu urbain plus petits et d’autres usages spécifiques.
Une véritable réforme nécessiterait de modifier les règles pour décourager les poursuites non liées aux véritables problèmes environnementaux, a-t-il déclaré.
Lui et Wiggins soulignent également qu’il faudra du temps pour construire de nouveaux logements sous les nouvelles règles.
Et cela ne changera pas certains facteurs limitants qui ralentissent la construction de logements, notamment les coûts élevés des matériaux et de la main-d’œuvre en Californie.
Pfeiler a déclaré qu’une disposition exigeant que les constructeurs paient de l’argent s’ils n’atteignent pas le bon ratio de « miles parcourus en véhicule » – une mesure de la conduite et de l’utilisation des routes dans les nouveaux développements – pourrait ajouter entre 20 000 $ et 320 000 $ aux nouveaux logements.
Wiggins a souligné que la définition de « logement en milieu urbain » est délicate à San Diego, où les quartiers urbains sont à proximité des canyons et des zones humides.
« Il pourrait y avoir encore des effets secondaires négatifs pour les zones sensibles voisines », a-t-elle déclaré.
« C’est l’une des choses qui inquiète ceux qui priorisent la protection de l’environnement sur l’impact que cela pourrait avoir. »
Certains environnementalistes n’aiment pas ce qu’ils voient comme un accord en coulisses précipité pour réviser la CEQA.
J’ai parlé à Masada Disenhouse, directrice exécutive de SanDiego350, le mois dernier, concernant ses appréhensions sur les révisions hâtives.
Elle a déclaré que les mises à jour de la CEQA auraient dû être décidées par le processus législatif normal, et non à la fin d’un projet de loi de budget massif.
Newsom a déclaré que les changements étaient « trop urgents, trop importants pour permettre au processus de se dérouler comme cela a été fait au cours de la dernière génération ».
Wiggins a reconnu que certains changements pourraient aller trop loin, alors que les législateurs tentent de rétablir l’équilibre entre la protection de l’environnement et l’abordabilité.
« Chaque fois que dans la loi et la politique, les législateurs et les responsables politiques tentent d’opérer un rééquilibrage, il y a un risque que l’équilibre ne soit pas correctement établi », a-t-elle déclaré.