Source de l’image：https://candysdirt.com/2024/09/23/dallas-council-member-offers-3-suggestions-to-generate-revenue-without-burdening-residents/
Lors d’une réunion tenue en septembre 2023, Chad West a comparé le processus d’autorisation commerciale de Dallas à un jeu de Chutes et Ladders.
Les villes du Texas sont bridées par les plafonds budgétaires imposés par l’État, ce qui impacte le montant des revenus fiscaux provenant de la propriété que les municipalités peuvent percevoir.
Cependant, selon West, il existe des opportunités de générer des revenus sans augmenter les impôts, alors que le conseil municipal a adopté le taux d’imposition le plus bas de l’histoire moderne de Dallas.
Lors de la dernière audience publique du Conseil municipal sur le budget de l’exercice 2024-25, les élus ont débattu des moyens d’économiser et de redistribuer les fonds, mais la plupart semblaient à l’aise avec le budget de 4,97 milliards de dollars présenté par la Directrice de la ville par intérim, Kimberly Bizor Tolbert.
“Nous savons que des déficits budgétaires nous attendent dans le futur ; nous en avons conscience”, a déclaré West.
“Au lieu de nous concentrer à réduire chaque bibliothèque de la ville et nos parcs, en cherchant désespérément où faire des coupes, nous devons nous concentrer sur le développement de notre flux de revenus. Je pense qu’il y a trois façons d’y parvenir.”
Développement Nouveau
Le premier point est de noter qu’il n’y a pas de plafonds sur le taux d’imposition des nouveaux développements.
West a suggéré de travailler avec la Dallas Economic Development Corporation et dactiver “ce que nous pouvons et ce qui est approprié [avec] les 50 000 acres de terres de la ville.”
“Bien sûr, Fair Park – nos parcs sont là-dedans – nous n’y touchons pas, mais il y a beaucoup de terres que nous devons vraiment cibler et dont nous avons la propriété,” a ajouté West.
“Nous avons besoin d’un plan stratégique pour savoir comment nous allons gérer notre immobilier.”
L’EDC a engagé Linda McMahon en tant que première directrice générale en mai et le groupe fait partie de plusieurs instances qui ont examiné le portefeuille immobilier de la ville.
Le Comité de la performance gouvernementale et de la gestion financière du Conseil municipal, présidé par West, a également examiné les propriétés et recherché des actifs qui peuvent être vendus ou réaffectés.
Bureau d’Autorisation
Le deuxième point est de s’assurer que Dallas dispose du bureau d’autorisation le plus efficace et percutant du pays.
“Quand l’EDC ou le Conseil ou qui que ce soit attire de nouvelles entreprises pour développer dans la ville de Dallas, ils doivent avoir une bonne expérience au bureau des permis,” a souligné West.
“Nous devons avoir … le bureau des permis le plus efficace du pays. Il n’y a aucune raison pour que nous ne puissions pas le faire ici. Nous sommes bien meilleurs qu’auparavant. Nous avons une bonne direction dans le département. Nous devons le rendre encore meilleur. C’est censé être la Ligue majeure de la ville de Dallas en termes de départements.”
Le bureau des permis a été récemment critiqué lorsque certaines inspections ont révélé que la ville avait délivré des permis de construire dans le quartier d’Elm Thicket/Northpark sur la base de zonage obsolète.
Un énorme arriéré de permis a été éliminé durant le mandat de l’ancien Responsable principal des bâtiments, Andrew Espinoza, mais il peut encore falloir plusieurs mois pour obtenir un permis, et Dallas a la réputation d’être difficile à travailler.
Les responsables ont déclaré qu’ils espéraient que le département serait prêt à ressurgir depuis les cendres, étant donné que les services de développement et de planification ont été fusionnés et que ces départements sont maintenant sous la direction de la nouvelle Directrice, Emily Liu, qui rend compte au Directeur par intérim, Robin Bentley.
Considérer la Densité et l’Économie dans les Décisions d’Aménagement du Territoire
Le troisième point aborde la nécessité d’examiner de près les zones où la densité de logements a du sens.
La densité est devenue un mot tabou autour de la mairie ces derniers temps, mais le conseiller a soulevé le sujet pour dire que si vous devez choisir entre de grands services municipaux, une faible densité et de faibles impôts, vous pourriez choisir de renoncer à la faible densité.
“Nous voulons tous de grands services – nous voulons la police, nous voulons les pompiers, nous voulons des parcs, nous voulons des bibliothèques,” a déclaré West.
“Nous voulons tous de faibles impôts. Et beaucoup de gens souhaitent une faible densité. La densité nous apporte plus d’impôts. La densité nous permet de financer la police, les pompiers, les rues et les routes. La densité aide à cela.”
Un développement dense n’est pas approprié partout, “mais nous devons être prêts à avoir cette conversation difficile,” a ajouté le conseiller.
“Lorsque nous avons ces cas de zonage et ces cas d’utilisation des terres qui sont soumis à nous, nous devons faire ce que la commission de planification ne peut pas. Nous devrions discuter de l’économie de la chose et de ce que cela signifie pour la ville. La commission de planification n’est pas autorisée à faire cela, mais nous pouvons le faire ici, et nous devons commencer à le faire.”
Les Membres du Conseil Évaluent la Densité et les Terres Vacantes
La conseillère Cara Mendelsohn a souligné que les zones de downtown, uptown et Far North Dallas ont déjà une densité de logements, donc l’emplacement est important à considérer.
“Je ne pense pas que les gens réalisent réellement que le district le plus dense est le district 14,” a-t-elle déclaré. “Le deuxième district le plus dense est le district 12.
Quand vous entendez des gens s’opposer à dire : ‘Nous ne voulons pas plus de densité ici,’ mais que vous allez dans ces autres districts avec de nombreux terrains vacants, c’est probablement là où nous devrions concentrer nos efforts.”
Le député maire Adam Bazaldua a demandé à West de faire un briefing sur l’impact fiscal des terrains vacants. West a accepté d’organiser un briefing sur le sujet entre les comités de la performance gouvernementale et de la gestion financière et de développement économique.
“Nous parlons de différentes choses en ce moment, mais je pense qu’elles sont directement corrélées en ce qui concerne notre capacité à développer notre base fiscale,” a déclaré Bazaldua.
“Je sais que notre département d’analyse des données a fait un excellent travail pour montrer ce que les propriétés vacantes pourraient faire pour nous en ce qui concerne l’augmentation de la base fiscale.”
Selon Bazaldua, si les propriétés vacantes du district 7 étaient utilisées pour des constructions unifamiliales, la valeur serait d’environ 8 millions de dollars.
“Si vous regardez les opportunités d’utilisation mixte avec les mêmes terrains vacants, c’est presque 90 millions de dollars,” a-t-il ajouté.
“Nous pouvons continuer à dire ce dont nous avons besoin en tant que ville, puis continuer à agir de manière contradictoire, ou nous pouvons mettre cette conversation en lumière pour discuter de l’avenir et de la trajectoire de ce que notre ville va devenir pour fournir les services nécessaires et pour maintenir les ressources comme nous le faisons dans ce budget actuel que nous allons adopter.”
Le nouvel exercice budgétaire débute le 1er octobre.