Source de l’image：https://www.boston.com/real-estate/home-buying/2024/09/10/to-tell-the-truth-some-realtors-skirt-ethical-lines-on-listings/
La description de l’annonce est tombée comme une pierre sur les réseaux sociaux en juillet dernier.
Nichée à West Roxbury, la maison de trois chambres et 3,5 salles de bain, listée à 778 000 $, présentait des planchers en bois franc, une cour plate et herbeuse, et une incohérence flagrante dans sa description : “Entrez dans la chaleur de cette charmante maison unifamiliale, située dans le quartier convoité de l’école publique de Boston Latin.”
Bien que l’admission à l’école de Boston Latin soit certainement convoitée, il s’agit également d’une école publique d’examen.
Les étudiants doivent vivre dans la ville de Boston pour y assister, mais simplement y résider ne garantit pas l’admission.
“Les agents immobiliers mentent tout simplement,” a commenté un internaute.
Lorsqu’elle a été contactée, l’agente immobilière a déclaré avoir modifié le libellé.
Bien que la description ait finalement été éditée, sa présence signifiait un manque particulier de franchise ou de désinformation qui peut surgir dans les annonces immobilières.
Parfois, cela peut amener des agents devant les tribunaux.
Dans le procès Seit-Olsen contre Reliance Appraisals, LLC, en 2006, un acheteur du Michigan a poursuivi un agent immobilier pour la superficie représentée dans l’annonce, entre autres plaintes.
Le plaignant a soutenu que la maison faisait 938 pieds carrés parce que le sous-sol ne pouvait pas être compté.
L’agent immobilier a finalement remporté le procès, mais Reddit regorge de plaintes concernant des inexactitudes présumées dans les descriptions d’annonces.
Dans l’affaire du Massachusetts Schoembs contre Schena, Robert et Kimberly Schoembs ont poursuivi les vendeurs Robert et Christine Schena, les courtiers immobiliers et l’inspecteur de la maison en juillet 2007, allégant que la maison qu’ils avaient achetée à Medford avait “des problèmes structuraux importants” et était plus petite que la superficie citée dans l’annonce, selon des recherches réalisées par l’avocat Mark S. Einhorn du cabinet Marcus Errico Emmer & Brooks.
Le tribunal a statué en faveur des défendeurs, arguant que le délai de prescription avait expiré, et a noté que l’évaluation avait la superficie correcte, que les acheteurs auraient dû remarquer la différence de superficie lors de la visite, et qu’ils avaient acheté la propriété “en l’état”.
Acheteurs, prudence est mère de sûreté
Mais pour les acheteurs potentiels tentant de naviguer sur un marché chaotique au milieu d’une pénurie de logements, parcourir les annonces en ligne peut signifier des inexactitudes allant de photographies retouchées à des mensonges sur l’adresse.
De nombreux agents immobiliers affirment que les inexactitudes dans les descriptions peuvent simplement être le résultat d’erreurs typographiques, d’auto-population, ou d’un manque d’expérience.
D’autres fois, les annonces incluent des acronymes subtils pour décharger la responsabilité de l’agent du vendeur, comme “BATVAI,” qui signifie “l’agent de l’acheteur doit vérifier toutes les informations.”
Dans la région de Boston, Jason Niles, un agent immobilier de Coldwell Banker Realty-Cambridge, remarque beaucoup d’inexactitudes concernant le code postal ou le quartier d’un bien.
“Parfois, les gens ont une maison à Roxbury, et ils veulent faire croire que c’est à Jamaica Plain,” a déclaré Niles.
“Vous aurez Jamaica Plain 02131. Non, c’est Roslindale.”
Kate Ziegler, une agente immobilière d’Arborview Realty à Boston, a déclaré que de nombreuses incohérences qu’elle constate dans les descriptions d’annonces sont liées aux systèmes d’une maison.
Une fois, elle a emmené des clients visiter une propriété annoncée comme ayant un nouveau système de chauffage.
Mais après examen, Ziegler a réalisé que bien que le chauffe-eau soit neuf, la chaudière était “entièrement amortie.”
L’intérêt de ses clients pour la propriété a rapidement disparu.
Les photographies d’annonces peuvent souvent être la source d’inexactitudes.
Bien que le staging virtuel puisse transformer un espace, les agents sont supposés divulguer qu’ils ont utilisé cette technique, qu’elle apparaisse dans le texte de l’annonce ou sur la photo elle-même.
Parfois, les agents suivront la photo mise en scène avec une image montrant l’espace vide.
Et bien que les drones fournissent d’excellentes photographies, le clic d’un bouton pour zoomer peut donner l’impression qu’une propriété est beaucoup plus proche de l’océan qu’elle ne l’est en réalité.
“Dans l’immobilier, cela s’appelle du ‘puffing’,” a déclaré Ryan DeLisle, un agent de Coldwell Banker Realty à Marblehead.
Certains agents soutiennent que dire qu’une maison est à “distance de marche” d’une attraction enfreint les lois sur l’équité du logement du département américain du Logement et du développement urbain.
Einhorn a déclaré que cette formulation ne viole pas la loi, mais conseille aux agents immobiliers d’utiliser un langage plus réfléchi, comme “accès pratique à,” “moins de 100 yards de,” et “à deux pâtés de maisons.”
“Cette approche garantit que le langage est inclusif et attentif à tous les acheteurs et locataires potentiels,” a-t-il déclaré au Globe.
Michael McDonagh, avocat général de la société immobilière Lamacchia Cos., a déclaré que les agents devraient également éviter de dire si une région est “sûre.”
McDonagh a affirmé que ce mot est subjectif et “même les quartiers les plus sûrs ont du crime.”
Il conseille également aux agents de Lamacchia Realty d’éviter de mentionner la qualité des écoles, car cela peut impliquer que le vendeur recherche un type particulier d’acheteur : une famille.
Mieux vaut visiter avant d’acheter
En juin dernier, Laura Alix a visité un condo de deux chambres et 1,5 salle de bain à Somerville, listé près de 600 000 $.
Bien qu’elle ait trouvé l’espace un peu sale dans les photos de l’annonce, elle a réalisé le niveau de saleté seulement lorsqu’elle est arrivée sur place.
De plus, la description ne mentionnait pas la puanteur (“ça sentait tellement le sous-sol,” a déclaré Alix, une rédactrice) et les taches “ominesques.”
À une époque où les acheteurs potentiels se sentent fatigués par leur recherche de maison, découvrir qu’une description est trompeuse peut être particulièrement décourageant.
“Il n’y a pas beaucoup de choses sur le marché de toute façon, et généralement vous essayez de rivaliser avec des gens.
C’est un autre emploi d’aller voir des lieux et d’essayer de faire une offre.
C’est un réel épuisement émotionnel,” a déclaré Sarah Rodewald, courtier et propriétaire de SR Realty à Boston, qui a noté qu’il est important de rester éthique tout en servant son client.
“Cela ne se sent tout simplement pas bien.”
Selon un représentant du Bureau des meilleures affaires de l’est du Massachusetts, du Maine, du Rhode Island et du Vermont, aucune tendance d’incohérence des annonces n’a été rapportée au ScamTracker du bureau de la Nouvelle-Angleterre.
Le bureau encourage les gens à rechercher leur agent et à utiliser des agents immobiliers qui sont agréés par la BBB.
Pour combattre les annonces trompeuses, Ziegler recommande à ses clients acheteurs de lui envoyer chaque annonce qu’ils consultent, même s’ils ne sont pas encore sérieux à ce sujet.
Alors que les acheteurs potentiels peuvent être pleins d’enthousiasme au début de leur voyage d’achat de maison, se rendre à plusieurs propriétés qui semblent excellentes en ligne et terribles en personne peut entraîner une frustration significative.
“Il y a trente ans, vous ne verriez pas un espace en ligne avant de décider d’aller le voir,” a déclaré Ziegler.
“Je peux jeter un coup d’œil et vous dire ce que je vois, car je remarque des choses que vous ne remarquez pas.”
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