Source de l’image：https://48hills.org/2025/09/new-study-shows-why-luries-zoning-plan-will-never-make-housing-affordable/
Dans un rapport qui ne devrait surprendre personne suivant attentivement la réalité du marché immobilier local, People Power Media montre que San Francisco a permis trop de nouveaux logements que la plupart des résidents ne peuvent pas se permettre, et que les nouveaux logements à prix du marché sont associés à la gentrification et au déplacement.
Le rapport détaillé utilise une nouvelle base de données sur le logement qui est plus précise que ce que le département de planification de la ville utilise, car elle examine non seulement ce qui a été autorisé mais aussi ce qui a été construit.
PPM est membre de la Coalition pour la Race et l’Équité dans toute la Planification.
Le rapport montre que :
– La ville a construit environ la moitié de ce qui était nécessaire pour des logements abordables et deux fois plus que nécessaire pour le logement à prix du marché inabordable, sur la base d’une analyse des données à la fois publiques et de notre Nouvelle Base de Données sur le Logement.
– La ville a trop rapporté ses chiffres concernant les logements abordables et est incohérente sur les données qu’elle publie concernant l’accomplissement de ses objectifs de production de logements.
– Les ménages à revenu médian dans presque tous les quartiers peuplés de personnes de couleur à San Francisco paient plus que ce qu’ils peuvent se permettre pour le loyer.
– Le contraire est vrai dans tous les quartiers principalement blancs, où le nouveau logement à prix du marché est conforme aux revenus médians des ménages.
– Les travailleurs essentiels et les travailleurs rémunérés au salaire minimum qui travaillent à San Francisco ne peuvent pas se permettre de vivre dans les nouveaux logements que les promoteurs construisent dans la ville où ils travaillent.
– Les quartiers avec les pires écarts de coûts sont le Tenderloin, Chinatown, North Beach, Nob Hill, South of Market et le Western Addition.
Ce graphique montre les quartiers avec le plus grand écart entre le revenu médian et les prix des nouveaux logements.
Le rapport indique également qu’entre 2015 et 2022, les promoteurs ont construit des logements à prix du marché dans toute la ville, non seulement dans la partie Est ; que la plupart de ces logements ne sont pas abordables pour les travailleurs de la classe ouvrière—et que les nouveaux logements à prix du marché sont associés au déplacement de communautés vulnérables existantes :
– Les nouveaux développements augmentent les prix des logements à prix du marché (sur la base des comparables) et les logements abordables (en raison de l’augmentation du revenu médian de la zone).
Le rapport conclut que
Plutôt que d’utiliser des mécanismes de zonage et réglementaires uniquement pour encourager le développement à prix du marché, le secteur public, en tant que secteur responsable des besoins à long terme de ses concitoyens, doit prioriser les ressources et les programmes pour construire et préserver des logements abordables de manière permanente à une échelle suffisante pour répondre aux besoins non satisfaits par les promoteurs du marché.
Les chercheurs ont découvert que certaines données soumises par la ville aux régulateurs étatiques sont erronées ou incomplètes :
Puisque certains projets ou bâtiments autorisés ou permis ne sont jamais achevés, ou ils ont achevé la construction après la fin de 2022, les chiffres rapportés par la ville ne reflètent pas réellement ce qui a été construit durant la période de cette étude.
Nos données complètes dans ce rapport se concentrent sur ce qui a été réellement construit, physiquement, durant ces huit années.
La ville a artificiellement gonflé le nombre d’unités abordables construites, en partie en incluant des unités d’habitation accessoires qui sont en réalité louées au prix du marché.
En utilisant des données sur le revenu à l’échelle des quartiers, le rapport examine les zones de la ville où l’écart entre le revenu médian et le coût du logement est le plus élevé.
Il démontre que dans les quartiers à forte population de personnes de couleur, l’écart est énorme—et le nouveau logement construit n’a fait que peu ou rien pour aider.
En fait, le rapport affirme que les nouveaux logements de luxe peuvent aggraver la situation :
Comment l’approche de la comparaison des ventes se matérialise, c’est que si un bâtiment d’appartements plus ancien est mis en vente, et qu’il est adjacent à un nouveau bâtiment à prix du marché, le prix de vente de l’ancien bâtiment sera comparé à celui du nouveau bâtiment à prix du marché coûteux et d’autres bâtiments autour de lui.
Plus la valeur des bâtiments qui entourent cette propriété est élevée, plus les comparables sont élevés.
Ainsi, avec des valeurs de propriété évaluées de cette manière, cela crée une dynamique dans laquelle l’introduction d’un bâtiment à prix du marché avec plusieurs nouvelles unités commercialisées à des prix plus élevés entraîne l’augmentation des prix des bâtiments environnants dans ce quartier, qu’ils soient anciens ou nouveaux.
Les prix plus élevés dans le nouveau bâtiment à prix du marché—l’augmentation des loyers et des prix des maisons, l’afflux de personnes riches, et le déplacement des personnes qui ne peuvent pas se permettre les coûts croissants du logement—sont tous des contributeurs aux dynamiques de gentrification.
Les loyers pour les logements abordables à San Francisco sont fixés par le revenu d’un ménage, tel que mesuré par rapport au revenu médian de la zone.
Si le revenu médian augmente parce que plus de personnes riches déménagent dans des logements de luxe dans la ville, cela augmente le prix même des logements subventionnés :
Alors que des personnes riches emménagent à San Francisco, ainsi que dans les zones environnantes, les niveaux de revenu médian augmentent pour toute la région.
Les revenus réels en dessous de la médiane n’augmentent pas, mais les revenus au-dessus de la médiane augmentent.
L’augmentation des personnes à revenu élevé tire le revenu médian vers le haut.
Le HUD utilise des niveaux de revenu médian pour calculer les prix de location ou de vente des logements abordables.
Cela est cohérent avec ce que le National Bureau of Economic Research a récemment découvert : le prix des logements dans les zones urbaines a moins à voir avec l’offre qu’avec le nombre de personnes riches déménageant dans la région.
L’étude conclut que supprimer simplement les obstacles à la construction de logements de luxe, qui est la principale stratégie que la ville et l’État adoptent actuellement, ne résoudra pas le problème de l’accessibilité.
Encore une fois, cela est cohérent avec les données.
Si San Francisco veut prendre au sérieux le déplacement, l’accessibilité, l’itinérance et la crise du logement, elle doit s’appuyer beaucoup plus sur des solutions du secteur public, et non sur le marché privé.
Dans un communiqué de presse de People Power Media :
“Ce nouveau rapport confirme ce que notre plaidoyer a toujours dit : la crise du logement à San Francisco n’est pas due à un manque de logements—il s’agit d’un manque de logements abordables.
Le marché produit des logements en tant que marchandise, et non en tant que besoin humain fondamental.
C’est pourquoi il échoue à servir les personnes qui vivent et travaillent ici,” a déclaré Jeantelle Laberinto, organisatrice communautaire chez People Power Media.
“Les politiques de notre cycle de logement actuel sont définies pour répéter les résultats du précédent : tout le pouvoir est remis au marché – et c’est ce que le marché fait.
Il priorise le profit sur les personnes et ne parvient pas à fournir un logement pour les San Franciscains.
Tant que les promoteurs et les investisseurs dirigent notre production de logements, nous continuerons à voir des logements qui excluent les communautés de couleur, les résidents à faible revenu et les travailleurs essentiels,” a déclaré Dyan Ruiz, cofondatrice de People Power Media.
Le nouveau plan de zonage du maire Daniel Lurie repose presque entièrement sur la déréglementation du marché privé.
Cette étude détaillée et méticuleusement recherchée suggère que cette approche est vouée à l’échec—avec des conséquences terribles pour les communautés vulnérables existantes.