Source de l’image：https://www.theurbanist.org/2025/06/30/rinck-retools-affordability-bonus-with-more-density/
Alors que le processus de mise à jour du Plan Complet de Seattle traîne en longueur, la conseillère municipale Alexis Mercedes Rinck cherche à relancer la construction de logements abordables dans des zones de la ville qui ont été effectivement interdites à la nouvelle construction de logements abordables pendant des décennies.
La proposition “Roots to Roofs” de Rinck est une refonte d’un programme pilote qui avait été présenté par l’ancienne conseillère municipale Tammy Morales, prenant la même idée de base mais augmentant considérablement la capacité de développement accordée aux bâtisseurs.
Toujours présentée comme un programme pilote, Roots to Roofs permettrait à jusqu’à 35 projets à travers la ville de profiter de permis de densité supplémentaires tant qu’ils réserveraient au moins 25 % des unités de logement prévues pour des ménages à faible revenu pendant une période pouvant aller jusqu’à 50 ans.
De plus, la proposition comprend des primes de densité supplémentaires sur des parcelles qui étaient auparavant sous des clauses de covenants raciaux restrictifs, désormais illégales, dans les actes de propriété qui interdisaient à certains groupes raciaux et ethniques de pouvoir vivre dans ces zones.
Sous Roots to Roofs, les projets réalisés sur des parcelles ayant un historique de discrimination, comme le montre les anciens covenants raciaux, seraient éligibles à plus de densité.
Rinck a déclaré que “l’esprit de cette législation est de s’assurer que nous avons plus de logements abordables dirigés par la communauté, en particulier dans des zones qui n’ont pas connu de croissance du logement abordable”.
“Nous savons que le logement abordable est un besoin critique en ce moment, et nous savons que c’est aussi une période de plus en plus difficile pour pouvoir construire et développer. Donc, les étapes que nous prenons au niveau de la ville pour faciliter la faisabilité des projets sont quelque chose de tout à fait à notre portée. En dehors du temps du personnel, cela ne coûte rien à la ville.”
Le programme pilote Connected Communities de Morales était relativement simple : de nouveaux projets de logement en partenariat avec des organisations communautaires et réservant un certain nombre d’unités comme logements abordables très demandés recevraient une capacité de développement supplémentaire.
En cours avant les élections du conseil de 2023, mais présenté après une vague de cinq nouveaux conseillers modérés prenant leurs fonctions, l’idée a été confrontée à une multitude de préoccupations qui semblaient secondaires à la réalité que Morales était la sponsor de la loi.
Roots to Roofs, en revanche, a déjà un autre co-sponsor en la personne de Mark Solomon, président du Comité de l’utilisation des terres, dont le soutien pour le projet pourrait convaincre d’autres conseillers centristes de soutenir l’idée.
Le programme Roots to Roofs offrirait une capacité de développement supplémentaire à de nombreux projets recevant des financements de l’Initiative de Développement Équitable, comme le développement Midtown Square d’Africatown et de ses espaces culturels.
Pour qualifier un projet de Roots to Roofs, les développeurs devraient avoir des liens avec une organisation à but non lucratif, une autorité de logement public ou une autorité de développement public — un groupe qui comprend le Développeur de Logement Social de Seattle.
Les projets participants pourraient atteindre quatre étages dans les zones Résidentielles de Moins de Densité (NR), augmentant progressivement à mesure que la densité autorisée augmente dans les zones de Densité Faible (LR).
Les projets dans les LR2 pourraient atteindre cinq étages et ceux dans les LR3 situés à l’intérieur des villages urbains et des centres six étages. Dans les zones Mi-Denses (MR), les projets pourraient monter jusqu’à neuf étages.
Les projets Roots to Roofs pourraient également profiter d’une capacité de développement supplémentaire en termes de ratio surface de plancher (FAR).
Le ratio FAR détermine la quantité maximale d’espace que les bâtiments peuvent occuper sur un terrain. Il est calculé en additionnant l’aire de tous les étages d’un bâtiment et en divisant par la taille du terrain.
Un projet racine à racines de base pourrait augmenter son FAR de n’importe où de 27 % — dans une zone commerciale de densité plus élevée — à 260 % sur un terrain situé dans une zone résidentielle de moins de densité (NR).
Les projets seraient éligibles à encore plus de FAR si l’historique de la parcelle comprend un covenant racial restrictif, une démarche qui pourrait permettre à un projet dans une zone résidentielle de moins de densité d’augmenter son FAR total jusqu’à cinq fois le plafond existant, et le double du montant proposé dans Connected Communities.
Le projet de covenants raciaux restrictifs de l’Université de Washington a cartographié des dizaines de milliers de propriétés où des covenants étaient en place, mais de nouveaux continuent d’être découverts tout le temps, et il reviendrait au propriétaire du terrain de fournir la preuve d’un ancien covenant.
À Seattle, les endroits où des covenants étaient en place restent majoritairement les zones les plus exclusives de la ville aujourd’hui.
Dans d’autres zones, un FAR supplémentaire serait accordé aux projets réservant de l’espace pour des usages de développement équitable — des usages artistiques et culturels, des centres de garde d’enfants, des théâtres, des espaces éducatifs, et des usages commerciaux qui pourraient inclure des espaces de créateurs, des cuisines commerciales et des cafés.
Ajouter une capacité de développement supplémentaire est une façon pour la ville d’aider les financements rares de l’Initiative de Développement Équitable (EDI) à avoir encore plus d’impact.
La capacité de développement autorisée dans un projet Roots to Roofs serait un grand pas en avant par rapport aux réglementations actuelles, permettant une hauteur accrue et une surface de plancher supplémentaire.
Rinck a déclaré que l’idée de relancer Connected Communities est en partie née des retards dans les changements de zonage inclus dans le Plan Complet de Seattle.
Le conseil ne devrait pas adopter les changements de zonage les plus substantiels à l’échelle de la ville — créant de nouveaux centres de croissance de quartier, élargissant les centres urbains existants, et permettant des immeubles d’appartements le long des corridors de transport fréquent — avant début 2026.
Pendant ce temps, l’examen environnemental pour Connected Communities avait déjà été complété, et était resté en attente.
“C’est sur une chronologie prolongée, et nous ne voulons pas que cela empêche des progrès dans la construction de plus de logements. En étant capables de passer quelque chose comme ça dans les quelques mois à venir, nous pouvons commencer à faire avancer certains de ces projets, aller dans la phase de conception, commencer à travailler sur les permis,” a déclaré Rinck.
La proposition Roots to Roofs est en préparation depuis plusieurs mois.
Rinck a affirmé que la révision légale par le bureau de l’avocat de la ville Ann Davison a pris plus de temps que prévu et devait être clarifiée avant que le projet de loi puisse progresser.
Le projet de loi intègre également une période de montée en puissance, fournissant jusqu’à 160 jours à la ville pour créer des règles concernant la manière dont les projets EDI se qualifieraient pour profiter du programme, et sur la façon dont la ville intégrera une politique de préférence communautaire, qui prioriserait les populations systématiquement désavantagées dans la recherche de locataires ou d’acheteurs pour le nouveau logement dans des zones à risque de déplacement.
Même avec ces retards, Roots to Roofs pourrait encore entrer en vigueur avant les changements de zonage les plus importants inclus dans le Plan Complet.
Connected Communities a été confronté au plus grand scepticisme de la part de trois conseillers : Maritza Rivera, Cathy Moore et Tanya Woo, que Rinck a remplacé au conseil en novembre.
Avec le départ prochain de Moore du conseil, la dynamique semble très différente cette fois-ci.
Le remplacement de Moore, nommé par le conseil pour remplir le poste vacant du District 5, devrait être assermenté au Comité de l’utilisation des terres d’ici la fin juillet — probablement avant que Roots to Roofs ne soit soumis à un vote.
Ainsi, ce vote du conseil reste un enjeu incertain.
Aussi membre du Comité de l’Utilisation des Terres, Dan Strauss était le seul autre vote final en faveur de Connected Communities, en plus de Morales.
Le fait que Connected Communities n’ait pas reçu de recommandation de “passer” du comité a pesé lourdement dans la condamnation de la proposition.
Les membres du conseil peuvent passer des législations sans recommandation de comité, mais cela est souvent cité comme une raison de s’opposer à la législation.
Bien que le conseil municipal ait consacré beaucoup de temps à examiner les propositions d’utilisation des terres soumises par le bureau du maire Bruce Harrell, aucune proposition significative pour encourager le développement de logements abordables n’est sortie du conseil lui-même, du moins depuis l’échec de Connected Communities.
Que Roots to Roofs puisse avancer sera un grand test de la capacité de ce conseil à faire avancer de grandes idées que visent à s’attaquer à la crise du logement de la ville.
Le Comité de l’utilisation des terres discutera de Roots to Roofs ce mercredi à 14h.