Source de l’image：https://www.sandiegouniontribune.com/2025/05/15/council-members-move-to-rein-in-san-diegos-widely-criticized-adu-incentive/
Les membres du Conseil Municipal de San Diego ont approuvés, jeudi, des changements majeurs concernant une incitation controversée de la ville pour les appartements de jardin, incluant une proposition visant à limiter le nombre d’unités par propriété.
L’objectif de fixer un maximum est de prévenir les développeurs de modifier radicalement le caractère des quartiers résidentiels unifamiliaux en exploitant l’incitation de la ville pour construire des dizaines d’appartements de jardin sur un seul terrain.
En plus de plafonner le nombre d’appartements de jardin par lot, le Comité de l’Utilisation des Terres et du Logement du conseil a voté 3-1 pour obliger les personnes construisant de telles unités à payer des frais d’infrastructure et à exiger un stationnement pour ceux qui ne sont pas à proximité des transports en commun.
La proposition exige également des distances plus importantes par rapport aux limites de propriété, limite les appartements de jardin à deux étages et les interdit dans les cul-de-sacs situés dans des zones à haut risque d’incendie.
Les modifications proposées se dirigent maintenant vers le conseil complet au début de juin pour approbation finale.
La directrice de la planification, Heidi Vonblum, a déclaré qu’elles pourraient entrer en vigueur dès la fin juillet, réduisant ainsi la marge de manœuvre pour les projets hors normes.
Le plafond du nombre d’unités par lot approuvé jeudi n’est pas aussi strict que le groupe de dirigeants de quartier de la ville l’avait recommandé le mois dernier.
Cependant, les partisans affirment que fixer un maximum facilitera la tâche pour éviter aux développeurs de chercher des échappatoires, contrairement à d’autres propositions envisagées ce printemps par les urbanistes de la ville qui auraient essayé d’atténuer l’incitation sans un plafond ferme.
La proposition fixe un maximum de quatre ADUs sur des terrains de jusqu’à 5 000 pieds carrés, avec une unité supplémentaire permise pour chaque 1 000 pieds supplémentaires de taille du lot.
Le maximum autorisé est de sept unités, sur des terrains entre 7 000 et 8 000 pieds carrés.
Les dirigeants de quartier voulaient un maximum de trois appartements de jardin — également appelés unités d’habitation accessoires, ou ADUs — peu importe la taille d’un lot.
“Nous avons de nombreux exemples clairs de projets qui ont franchement profité du programme de bonus de densité ADU de manières que nous n’avions pas anticipées et que — les gens ont clairement fait savoir — nous ne trouvons pas acceptables,” a déclaré le conseiller Kent Lee.
Le conseiller Sean Elo-Rivera est resté sur la même ligne.
“Je vois une opportunité d’aborder des projets flagrants qui ont un effet véritablement néfaste sur les communautés,” a déclaré Elo-Rivera.
“Je partage la frustration envers les profiteurs corporatifs qui se moquent de San Diego et voient cet endroit comme une opportunité d’extraire le plus d’argent possible.”
Cependant, Elo-Rivera a déclaré qu’il soutenait l’incitation de la ville en général, car cela permet de construire des logements qui ne sont pas prohibitifs dans des quartiers relativement riches qui ont longtemps été fermés aux personnes à faible revenu.
La conseillère Vivian Moreno, qui a voté « non » à l’unanimité, a également convenu que l’incitation actuelle de la ville pour les ADUs a eu certaines conséquences imprévues et a conduit à des projets hors normes avec des dizaines d’unités.
Mais elle a dit que les avantages l’emportaient encore sur les inconvénients.
“À la fin de la journée, cet amendement au programme de bonus de densité ADU rend plus difficile la construction de logements supplémentaires à San Diego,” a déclaré Moreno.
“C’est ma responsabilité de rendre les choses plus faciles.”
L’incitation ADU de San Diego — la plus agressive de Californie — va au-delà de ce que la loi d’État permet en permettant aux propriétaires d’immeubles de construire un nombre potentiellement illimité de telles unités.
Pour chaque ADU qu’un propriétaire est prêt à construire et qui est soumis à des restrictions de loyer pour les locataires à faible ou moyen revenu, il peut construire un ADU bonus et appliquer un loyer au prix du marché pour cela.
Bien que dans la plupart des cas cela ait conduit les propriétaires à construire entre une et trois ADUs, dans certains cas inhabituels, les propriétaires ont utilisé le programme pour en construire plus d’une douzaine.
Le mécontentement de la communauté a considérablement augmenté depuis la création de l’incitation il y a plus de trois ans.
En mars, le conseil complet a voté 6-3 pour éliminer le programme dans certains quartiers unifamiliaux — en fonction du zonage — et a demandé au maire Todd Gloria de proposer d’autres changements afin de réduire l’impact de l’incitation.
Le personnel de Gloria semblait d’abord réticent à apporter des modifications fondamentales, vantant le programme comme “récompensé” et une solution clé à la crise du logement de la ville.
Mais la Commission de Planification a voté 5-0 le 1er mai pour recommander un plafond de deux étages pour toutes les ADUs et pour diriger Vonblum à créer des options pour limiter le volume et l’échelle des développements d’ADU sur un seul terrain.
Le Comité d’Utilisation des Terres et du Logement a présenté ces options jeudi lors d’une audience publique de cinq heures, ayant inclus des dizaines de témoins, dont la plupart ont critiqué l’incitation et ont exigé des changements.
Mais quelques développeurs ont fait pression pour maintenir l’incitation intacte ou pour limiter les changements.
Certaines organisations commerciales ont également soutenu le programme.
“Ce programme est un exemple concret et réussi d’une politique de logement innovante qui crée des logements abordables et de revenu moyen très nécessaires sans subvention des contribuables,” a déclaré Evan Strawn de la Chambre de Commerce Régionale de San Diego.
Le conseiller Raul Campillo a voté en faveur de la proposition à ses côtés, soutenant qu’elle aborde de nombreuses critiques fréquentes concernant le programme.
Cependant, Campillo a déclaré qu’il souhaitait débattre plus en profondeur de nombreux changements proposés lorsque le conseil complet les examinera le mois prochain.
“C’est un point de départ, pas un point final,” a-t-il déclaré.
Il a indiqué qu’il aimerait voir l’interdiction des cul-de-sacs élargie à l’échelle de la ville et souhaite davantage de détails sur la nouvelle infrastructure fee, que Vonblum appelle des frais d’amélioration communautaire.
La loi d’État empêche les villes de facturer des frais d’impact aux développeurs pour les ADUs de moins de 750 pieds carrés.
Mais Vonblum a déclaré qu’elle était optimiste quant à la possibilité pour la ville de contourner cette règle sur les ADUs bonus car elles font partie d’un programme optionnel que les développeurs n’ont pas à utiliser.
Elle a déclaré que les fonctionnaires de l’État avaient informé San Diego qu’ils prendraient une décision sur cette approche d’ici la fin mai.