Source de l’image：https://missionlocal.org/2024/12/european-style-social-housing-feasible-in-san-francisco-city-report-says/
La construction et l’exploitation de projets de logement social de style européen à San Francisco ‘pourraient être financièrement durables’, conclut un rapport de la ville publié lundi — une victoire pour les progressistes qui ont longtemps priorisé un logement abordable ciblé pour lutter contre la crise du logement de la ville.
Cependant, sa construction serait difficile, sinon impossible, sans des prêts à faible intérêt fournis à la ville, a révélé le rapport, car les taux d’intérêt bancaires sont trop élevés.
Une ‘banque publique’ de San Francisco, détenue et gérée par la ville, pourrait émettre des prêts à faible intérêt — mais sa création est probablement encore à des années.
Le logement social, tel que défini dans le code administratif de la ville, est tout projet de logement possédé par la ville, une organisation à but non lucratif, ou les résidents eux-mêmes avec des accords en place visant à ‘assurer une accessibilité permanente’.
Les projets accueilleraient des locataires avec une gamme de revenus qui ne dépasserait pas, en moyenne, 80 % du revenu médian de la zone environnante.
À San Francisco, cela représente 83 900 dollars pour un ménage d’une personne, ou 119 900 dollars pour une famille de quatre.
Le logement social se distingue du stock actuel de logements abordables de la ville, qui est presque entièrement géré par des ONG.
Les projets de logement abordable à but non lucratif ont également un mélange de revenus, mais tendent à être construits pour des locataires à faible et très faible revenu.
Le logement social, en revanche, offrirait une plus large gamme de revenus et pourrait être possédé par la ville elle-même, les loyers revenant à l’entretien.
Un tel logement pourrait ‘combler des lacunes’ dans le portefeuille actuel de logements abordables de San Francisco en créant davantage d’unités pour les ménages de classe moyenne et les familles, a découvert le rapport, qui a constaté que ces logements sont difficiles à financer pour les ONG en raison des restrictions de financement étatiques et fédérales.
De plus, un tel logement pourrait éviter de ‘séparer les ménages à faible revenu dans des bâtiments ou des quartiers distincts’, a relevé le rapport.
Rédigé par le San Francisco Budget and Legislative Analyst, un organisme non partisan, et commandé par le superviseur sortant Dean Preston, le rapport intitulé ‘Viabilité financière du logement social à San Francisco’ est publié à un moment où San Francisco est terriblement en retard dans son mandat d’État d’approuver 82 000 unités d’ici 2031.
Toutefois, 46 000 de ces unités doivent être abordables pour les résidents à revenu modéré et faible.
Pour sa part, Preston a noté que le logement social pourrait contribuer à atteindre ces objectifs, en particulier ‘à un moment où le marché privé est en grande partie à l’arrêt et où le financement fédéral et étatique pour le logement abordable est sévèrement limité.’
La construction de logements privés a, actuellement, du mal à atteindre cet objectif : la construction a diminué chaque année depuis la pandémie, alors que les investisseurs recherchent des rendements plus élevés ailleurs.
De plus, la récession économique a également créé d’importantes opportunités pour acquérir des sites à des prix plus bas, a ajouté Preston dans une déclaration.
Le rapport a mis en évidence des réserves importantes : il a révélé que ‘les développements de logements sociaux à revenus mixtes’ sont faisables à condition d’avoir ‘la bonne combinaison de financement, de coûts de construction et d’exploitation, de revenus locatifs et d’investissements ou de subventions.’
En somme, cela signifie des taux d’intérêt bas : la ville devrait obtenir des prêts avec des taux d’intérêt bien inférieurs à ceux offerts par les banques pour que les développements de logement social soient financièrement viables.
Le rapport a étudié six scénarios différents, modifiant les niveaux de revenus des locataires, les coûts de développement par unité, les subventions de la ville et d’autres paramètres pour trouver le bon mélange.
Dans chaque scénario, les locataires payaient 25 % de leurs revenus en loyer.
Ces loyers couvriraient les coûts d’exploitation des bâtiments.
Dans tous les scénarios viables, la ville a également fourni des millions en coûts initiaux pour commencer la construction — entre 430 000 et 1,3 million de dollars par unité — ou d’autres subventions.
Il est essentiel de noter que dans tous les scénarios viables, les prêts contractés par la ville avaient des taux d’intérêt compris entre 1 et 3 % — bien inférieurs aux 8 % offerts par les banques.
Au taux d’intérêt bancaire actuel, les loyers des bâtiments de logement social ne seraient pas suffisants pour couvrir la dette sur les fonds empruntés par la ville, a révélé le rapport, au moins sans des changements comme l’inclusion de locataires à revenu plus élevé.
Une banque publique, ou ‘d’autres programmes de prêts à faible intérêt’, pourrait fournir le financement nécessaire, a révélé le rapport.
San Francisco a depuis 2022 étudié la création d’une telle banque, qui détiendrait de l’argent public et réinvestirait les bénéfices dans divers efforts, comme des prêts pour le logement social.
La poussée pour une banque publique a été en partie menée par la nouvelle superviseuse du district 9, Jackie Fielder, et l’année dernière, le conseil des superviseurs a approuvé un plan pour commencer à en créer une.
Mais cela reste des années éloigné, au mieux.
San Francisco doit surmonter un certain nombre d’obstacles étatiques et fédéraux — créer une ‘société financière municipale’, la gérer avec succès pendant plusieurs années, et enfin obtenir l’approbation fédérale.
Une banque publique de San Francisco pourrait devenir opérationnelle en 2028 au plus tôt, selon une présentation de 2022 commandée par la ville.
La seule autre banque publique du pays est la Bank of North Dakota, qui a été établie en 1919 et dispose d’un programme de prêts à faible intérêt.
De plus, un autre facteur essentiel pour le logement social à San Francisco : les coûts de développement et d’exploitation ont augmenté de manière significative depuis la pandémie.
Dans un scénario utilisant les coûts de construction de 2024, le projet de logement social avait ‘moins de ménages très faibles et à faible revenu, et davantage de ménages à revenu supérieur à la médiane’ pour rendre le projet ‘financièrement viable’.
San Francisco a une politique officielle de financement du logement social, après qu’une résolution l’ayant proclamée a été adoptée à l’unanimité par le conseil des superviseurs en 2020.
La maire London Breed a retourné la législation sans la signer, indiquant qu’elle s’y opposait.
La ville a également généré des centaines de millions qui pourraient être affectés au logement social, selon un rapport de la ville de juin 2024, après que les électeurs ont approuvé la Proposition I de Preston en 2020 établissant une taxe sur les transferts de biens immobiliers.
Cependant, cet argent va au fonds général de la ville, et Breed a choisi de ne pas le dépenser pour le logement social.